A recuperação da baixa da cidade continua a ficar aquém do ritmo observado na maioria dos centros urbanos proeminentes e está a custar a Denver dezenas de milhões de dólares em potenciais receitas fiscais sobre as vendas, de acordo com um análise do Common Sense Institute, um grupo de reflexão financiado por empresas.
A CSI analisou o crescimento das receitas líquidas de vendas tributáveis em uma dúzia de condados de Front Range, de Larimer e Weld a El Paso e Elbert. Essas vendas aumentaram 92% no primeiro semestre deste ano em comparação com o primeiro semestre de 2019, com o condado de Elbert liderando o caminho com um ganho de 229%, concluiu o estudo.
Denver teve o menor ganho desse grupo, 41%. Se Denver tivesse igualado o ganho médio regional, teria visto um adicional de $ 646 milhões a mais em receitas de vendas tributáveis, estima o relatório. Este desempenho insuficiente corresponde a mais de 60 milhões de dólares em receitas fiscais que Denver poderá estar a perder este ano com base na sua taxa de imposto sobre as vendas de 4,81%, de acordo com um cálculo do Denver Post.
Embora a comparação seja feita a nível do condado, o fraco desempenho de Denver parece centrar-se sobretudo na zona da baixa, que o CSI define como os bairros de Auraria, Capitol Hill, Central Business District, Civic Center, Five Points, North Capitol Hill e Union Station.
“Em comparação com outras cidades, sabemos que temos mais potencial. Isto não é algo que a Downtown Denver Partnership possa resolver sozinha, ou que o governo ou as empresas possam resolver sozinhas”, disse Kelly Brough, bolseira de desenvolvimento urbano da CSI, coautora do relatório com DJ Summers, diretor de política e investigação da CSI, e Erik Gamm, analista de investigação sénior.
O tráfego de pedestres no centro de Denver é cerca de dois terços do que era em 2019, uma taxa de recuperação que ocupa o 40º lugar, à frente de Pittsburgh e atrás de Filadélfia, entre as 55 áreas metropolitanas que um relatório da Escola de Cidades da Universidade de Toronto analisou. O tráfego nos fins-de-semana recuperou melhor do que o tráfego durante a semana, mas essa recuperação também fica atrás da maioria das outras cidades.
As taxas de escritórios vagos registam um máximo de 15 anos, com pouco menos de um quarto do espaço disponível a não ser utilizado. O centro da cidade tem 13,4 milhões de pés quadrados de escritórios e espaços comerciais disponíveis. Um número crescente de proprietários de imóveis não consegue cobrar rendas suficientes para pagar os seus empréstimos e mais credores estão a executar os empréstimos em falta.
Mas há um paradoxo no mal-estar do centro da cidade. O excesso de oferta face a uma procura reduzida deveria provocar uma descida dos preços, mas isso não está a acontecer. Apesar do mercado saturado, as rendas de escritórios atingiram uma média de 37,60 dólares por pé quadrado no ano passado, o valor mais elevado já pedido pelos proprietários.
“O facto de as taxas de arrendamento na baixa de Denver se manterem elevadas pode indicar que muitos arrendatários comerciais ainda se agarram a contratos plurianuais.
arrendamentos plurianuais. Pode também indicar um sentimento de otimismo em relação à baixa de Denver e às suas hipóteses de recuperação”, afirmaram Brough e os seus co-autores.
Os proprietários podem também estar a tentar antecipar o aumento das despesas. O Regulamento 28 e o Energize Denver exigirão que os proprietários de edifícios de maiores dimensões invistam em eficiência energética e noutras actualizações para atingir os objectivos de descarbonização a nível estatal. Estas regras, cuja implementação custará milhares de milhões de dólares, apenas agravam o stress financeiro que os proprietários de grandes propriedades enfrentam.
Denver tem também um dos salários mínimos mais elevados do país, com 18,29 dólares por hora para os trabalhadores não remunerados. Se o tráfego de clientes fosse robusto, isso poderia ser mais fácil de absorver, mas os donos de restaurantes citaram os altos custos de mão de obra como uma das razões pelas quais estão a fechar as portas.
Investigadores da Universidade de Toronto estudaram 80 variáveis para tentar explicar por que razão diferentes cidades recuperaram a ritmos diferentes. A recuperação de Denver está 4,8 pontos percentuais atrasada em relação ao que deveria ser, tendo em conta a sua mão de obra remota, e 9 pontos percentuais atrasada com base na sua densidade populacional.
Isto significa que estão em jogo alguns factores “X”. A Downtown Denver Partnership, nos seus inquéritos, descobriu que mais de metade dos inquiridos aponta o projeto do 16th Street Mall, que tem sido altamente perturbador e se prolonga há mais tempo do que o previsto, como uma razão para evitarem a baixa da cidade.
No entanto, um fator de dissuasão ainda maior foi a falta de uma “sensação de segurança e proteção”. O CSI estudou a criminalidade e os sem-abrigo, variáveis não incluídas no estudo da Universidade de Toronto, e áreas que o Presidente da Câmara Mike Johnston, que derrotou Brough em 2023 para o cargo, também foi visado.
O CSI concluiu que o crescimento dos crimes contra a propriedade estava mais relacionado com o atraso na recuperação das cidades do que as variáveis económicas. E embora as taxas de crimes contra a propriedade tenham melhorado em relação aos níveis máximos registados em 2022 em Denver, a taxa global de criminalidade não melhorou.
A comparação entre o bairro de Cherry Creek North e os bairros da baixa é instrutiva. Se as dificuldades do centro da cidade fossem apenas um problema de trabalho remoto ou um problema de toda a cidade de Denver, então Cherry Creek não deveria estar a sair-se tão bem. Mas é um dos submercados de escritórios mais activos do país. Cherry Creek tem uma taxa de escritórios vagos equivalente a um oitavo da de Denver e uma taxa de criminalidade muito mais baixa pode ser uma das razões para isso, disse o CSI.
Brough afirmou que a baixa de Denver está atrasada em relação à maioria das suas áreas homólogas em todo o país no que diz respeito à sua recuperação; Denver está em último lugar no que diz respeito ao aumento das vendas entre os seus condados homólogos ao longo da Front Range, e dentro de Denver, Cherry Creek está a ter um desempenho muito superior ao da baixa, apesar de estar apenas a 10 minutos de carro.
“Não creio que seja uma comparação justa. A dinâmica de Cherry Creek e do centro de Denver é muito diferente e bastante complementar”, disse Kourtny Garrett, diretor executivo da Downtown Denver Partnership. O centro da cidade tem muito mais espaço para escritórios e abriga uma população muito mais diversificada em todos os níveis de renda e serve como um centro de transporte.
Cherry Creek, embora diferente, mostra que Denver pode encontrar fórmulas para criar áreas prósperas, contrapôs Brough.
Garrett criticou o relatório do CSI por utilizar uma definição de centro da cidade geograficamente mais alargada do que a utilizada pela parceria e pela cidade, reconhecendo ao mesmo tempo a pressão sobre o mercado de escritórios comerciais que o relatório do CSI e outros captaram.
A sensação que ela tem, como alguém que tem os pés no chão e que trabalha diariamente com questões relacionadas com a baixa da cidade, é que as coisas estão a mudar e que a recuperação vai ganhar ímpeto. Para além do tráfego de trabalhadores de escritório, que é cerca de 60% a 65% dos níveis pré-pandémicos com base nos registos de telemóveis, as visitas de fim de semana e o tráfego de convenções recuperaram para 85% ou mais dos níveis pré-pandémicos.
O 16th Street Mall está a aproximar-se da reta final da sua renovação de 175 milhões de dólares, que trará uma renovação muito necessária à coluna vertebral que une a baixa da cidade. E se os eleitores aprovarem na terça-feira, a expansão do Autoridade de Desenvolvimento da Baixa de Denver, que foi criada para reabilitar a Union Station, poderia canalizar mais 500 milhões de dólares em capital para melhoramentos.
Johnston tem insistido nessa expansão, uma das várias iniciativas para revitalizar o centro da cidade. A sua administração atingiu o objetivo de acolher 1.000 pessoas sem-abrigo nos primeiros seis meses do seu mandato, no ano passado e está a trabalhar nos próximos 1.000 no âmbito da iniciativa All in Mile High. Em janeiro, a administração lançou o seu programa “Clean and Safe Downtown”.
“A revitalização do centro da cidade tem sido uma prioridade para o Presidente da Câmara Johnston desde o primeiro dia, e estamos orgulhosos do trabalho que realizámos em apenas um ano, incluindo o encerramento de todos os acampamentos no centro da cidade, o que resultou em mais de 350 quarteirões do centro da cidade e não só, permanentemente fechados ao campismo, acelerando a construção da 16th Street e melhorando a segurança pública ao reduzir significativamente os crimes violentos e os crimes contra a propriedade”, disse Jordan Fuja, o secretário de imprensa do Presidente da Câmara, numa declaração enviada por e-mail.
Acrescentou ainda que o tráfego pedonal no centro da cidade está a aumentar e que as empresas locais estão a registar um aumento significativo desde a reabertura da 16th Street e que a aprovação da autoridade deverá gerar um financiamento histórico.
“Estamos empenhados em transformar a baixa de Denver num centro urbano vibrante, onde pessoas de todo o país vêm viver, trabalhar e divertir-se”, afirmou.
Brough, no relatório, recomenda mais ofertas residenciais sejam trazidas para o centro da cidade, o que poderia ajudar a substituir os trabalhadores ausentes por residentes permanentes. O presidente da câmara, Michael Hancock, deu o pontapé de saída em 2022 com o seu grupo de trabalho para a reutilização adaptativa, mas os custos associados à conversão de grandes edifícios, especialmente os construídos nas décadas de 1970 e 1980, têm-se revelado problemáticos.
Para ajudar a combater a criminalidade, recomenda que a cidade reforce os seus tribunais de toxicodependência, algo que elogiou Johnston por ter feito.
A baixa de Denver alberga uma elevada concentração de funcionários públicos e uma forma de aumentar os níveis de tráfego seria fazer com que os empregadores do estado e da cidade adoptassem uma política mais rígida de regresso ao escritório. Os empregadores privados poderiam ser encorajados a fazer o mesmo, embora seja provável que haja reacções negativas.
Tanto Garrett como Brough concordam que Denver precisa de olhar para o futuro em vez de tentar restaurar o que existia antes da pandemia. Brough disse que Denver já esteve aqui antes, quando a crise do petróleo e do gás na década de 1980 deixou o centro da cidade de rastos.
“Podemos ir mais longe mais depressa, mas será preciso mais de nós e mais consciência”, afirmou.
